આ દિવસોમાં, દિલ્હી NCR, મુંબઈ, બેંગલુરુ, અમદાવાદ વગેરેના રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં એક વસ્તુ સામાન્ય લાગે છે. દુબઈના બિલ્ડર વારંવાર આ શહેરોમાં પ્રોપર્ટી મેળાઓનું આયોજન કરે છે. આ મેળામાં બિલ્ડર કે તેના દલાલ અહીંના અમીરોને સુંદર સપના બતાવે છે. ચાલો તેમને જણાવીએ કે, તમે દુબઈમાં કેટલી સરળતાથી પ્રોપર્ટી ખરીદી શકો છો. અમે તમને એ પણ જણાવીએ છીએ કે, ત્યાં રોકાણ કરવાથી તમને શું ફાયદો થશે. આ સાથે તેઓ ગોલ્ડ વિઝાનું સપનું પણ બતાવે છે. પરંતુ આ લોભામણી જાહેરાતોમાં તેઓને એ વાતનો પણ ખ્યાલ નથી આવતો કે, તેઓ ભારત સરકારના ઘણા નિયમોનું ઉલ્લંઘન પણ કરી રહ્યા છે.
મીડિયા સૂત્રો પાસેથી પ્રાપ્ત થતી માહિતી અનુસાર, નિવાસી ભારતીયોને દુબઈ પ્રોપર્ટી ફેરમાં ઘણી આકર્ષક ઓફરો મળે છે. ઉદાહરણ તરીકે, પ્રોપર્ટીની કિંમતમાં માત્ર 15 થી 20 ટકા ડાઉન-પેમેન્ટ જરૂરી છે. બાકીની રકમ 4 થી 8 વર્ષના સમયગાળામાં હપ્તામાં ચૂકવવાનો વિકલ્પ. આ સુંદર જાળમાં ફસાઈને, તેઓ એ વાત થી અજાણ હોય છે કે, તેઓ કાં તો ફોરેક્સ કાયદાનું ઉલ્લંઘન કરી રહ્યા છે અથવા નિયમ પુસ્તકના ગ્રે એરિયામાં જઈ રહ્યા છે.
વિદેશમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવા માટે ભારત સરકારના નિયમો ખૂબ જ સ્પષ્ટ છે. કોઈપણ નિવાસી ભારતીય વિદેશમાં ઘર ખરીદવા માટે 2,50,000 ડૉલર મોકલી શકે છે. જો પરિવારના તમામ સભ્યો સાથે મળીને મોટી મિલકત મેળવવા માટે મોટી રકમ જમા કરાવી શકે. આવી સ્થિતિમાં, દરેક સભ્ય 2,50,000 ડૉલર (વાર્ષિક મર્યાદા) મોકલી શકે છે. પરંતુ 'રેડી-ટુ-મૂવ-ઇન' એપાર્ટમેન્ટ અથવા બાંધકામ હેઠળની મિલકત ખરીદવા માટે વર્ષોથી 'હપતા'માં ચૂકવણી કરવાના વ્યવહારો ઘણા પ્રશ્નો ઉભા કરી શકે છે. કારણ કે આ ડીલમાં 'લીવરેજ'નું એક તત્વ છુપાયેલું છે, જે ભારત સરકારના નિયમો દ્વારા મંજૂર નથી.
CA ફર્મ S Banawat & Associates LLPના પાર્ટનર સિદ્ધાર્થ બાનાવત કહે છે, 'UAEમાં પ્રોપર્ટી ખરીદવા માટેની જાહેરાતો એક મુશ્કેલી બની શકે છે અને કેટલાક ભારતીય વ્યક્તિઓ તેનો શિકાર બની શકે છે અને ફોરેન એક્સચેન્જ મેનેજમેન્ટ એક્ટ (FEMA)ની ખોટી બાજુએ આવી શકે છે. આ અધિનિયમ હેઠળ, ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI)ની સામાન્ય અથવા ચોક્કસ પરવાનગી સાથે સ્થાવર મિલકતની ખરીદીને અનુમતિ આપવામાં આવતી નથી, કારણ કે તે વિદેશી ચલણમાં જવાબદારીઓ બનાવે છે.'
ટેક્સ, એડવાઇઝરી અને ફોરેન્સિક ફર્મ ચોક્સી એન્ડ ચોક્સીના સિનિયર પાર્ટનર મિતિલ ચોક્સી કહે છે કે, એક નિવાસી ભારતીય ઉછીના પૈસા વડે વિદેશમાં પ્રોપર્ટી ખરીદી શકતો નથી, પછી ભલે તે ફાઇનાન્સર સ્થાનિક બેંક હોય કે ઑફશોર લેન્ડર. 'હપતો' ઓફર કરતા સોદામાં, જ્યાં ચુકવણી સમયગાળાના અંતે મિલકત હસ્તગત કરવામાં આવે છે, ત્યાં બિલ્ટ-ઇન ધિરાણ વ્યવસ્થા હોય છે. નિવાસી ભારતીયો માટે ભારતની બહાર ધિરાણની છૂટ નથી અને વિકાસકર્તાઓ દ્વારા વસૂલવામાં આવતી વ્યાજની રકમને છુપાવતી આવી હપ્તા યોજનાઓને ધિરાણ તરીકે ગણવામાં આવે છે અને તેથી તે સંભવિતપણે FEMA સાથે બિન-અનુપાલન થઈ શકે છે. જોકે, ફેમા કન્સલ્ટન્ટ (જેમણે નામ જાહેર કરવાનો ઇનકાર કર્યો હતો) જણાવ્યું હતું કે, બાંધકામ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સ માટે હપ્તાઓમાં કોઈ સમસ્યા ન હોવી જોઈએ. પરંતુ, ખરીદદારોએ બિલ્ડરો સાથેના કરારો તપાસવા જોઈએ.
આ વર્ષે જાહેર કરાયેલા એક રિપોર્ટ અનુસાર, વર્ષ 2023માં ભારતીયો દુબઈમાં સૌથી વધુ પ્રોપર્ટી ખરીદનારા તરીકે ઉભરી આવ્યા છે. બ્રિટિશ રોકાણકારોએ આ વર્ષે ઓછામાં ઓછા બે ક્વાર્ટર સુધી આ પદ સંભાળ્યું હતું, જેને ભારતીયો દ્વારા પાછળ છોડી દેવામાં આવ્યું હતું. ભારતીયોએ 2020 અને 2023 વચ્ચે UAE પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં આશરે 2 બિલિયન ડૉલરનું રોકાણ કર્યું હોવાનો અંદાજ છે.
સંયુક્ત આરબ અમીરાત (UAE)ના ઘણા વિસ્તારોમાં મિલકતના દરો, ખાસ કરીને નવા વિકસિત વિસ્તારોમાં, ઘણી વખત મુંબઈ કરતા સસ્તા હોય છે. ભારતના મોટા શહેરોમાં રહેતા લોકોને તે આકર્ષક રોકાણ પ્રસ્તાવ લાગે છે.
uaeમાં જો તમે ચોક્કસ મૂલ્યથી વધુ મિલકતમાં રોકાણ કરો છો, તો તમને ગોલ્ડન વિઝા માટે અરજી કરવાનો અધિકાર મળે છે. તાજેતરમાં ગોલ્ડન વિઝા માટેના નિયમો પણ હળવા કરવામાં આવ્યા છે. આ નિયમ અરજદારને મિલકત સંપાદન માટે સમગ્ર રકમ ઉધાર લેવાની પરવાનગી આપે છે. પરંતુ નિષ્ણાતો કહે છે કે, સંભવિત ખરીદદારોએ ભારતીય ફોરેક્સ નિયમોને પહેલા સમજવું જોઈએ. હપ્તા યોજનાઓ અંતર્ગત ધિરાણ યોજનાઓ સુધી મર્યાદિત છે અને તે FEMA વિરુદ્ધ હોઈ શકે છે.
