ગુજરાત સહિત દેશમાં મકાનોનું વેચાણ ધીમું કેમ થઇ ગયું છે; શું કહે છે રિયલ એસ્ટેટ એક્સપર્ટ્સ

ભારતમાં, આજે પણ મોટાભાગના લોકો માટે ઘરના માલિક બનવું એક સ્વપ્ન અને પ્રાથમિકતા રહ્યું છે.

ઘર ખરીદવું એ એક મોટું રોકાણ પણ માનવામાં આવે છે.

પરંતુ વર્તમાન સમય દર્શાવી રહ્યો છે કે, અમદાવાદ સહિત દેશભરના ઘણા મોટા શહેરોમાં ઘરનું વેચાણ ધીમું પડી ગયું છે.

એક સમાચાર એજન્સીના અહેવાલ મુજબ, સ્ટોક એક્સચેન્જમાં સૂચિબદ્ધ 28 મોટી રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓએ એપ્રિલ-જૂન 2026 ક્વાર્ટરમાં બુકિંગમાં 21 ટકાનો ઘટાડો નોંધાવ્યો હતો.

એક વર્ષ પહેલાં, જૂન ક્વાર્ટરમાં બુકિંગ રૂ. 50,900 કરોડનું હતું, જે આ વર્ષે ઘટીને રૂ. 40,000 કરોડની આસપાસ થઈ ગયું છે.

જમીનના ઊંચા ભાવ, કાચા માલના વધતા ખર્ચ, મજૂરોની અછત અને અન્ય કારણોનો ઉલ્લેખ કરીને, ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સે તાજેતરમાં મકાનોના ભાવમાં 5થી 10 ટકાનો વધારો જાહેર કર્યો હતો.

પરંતુ પરિસ્થિતિ એવી છે કે, તેઓ તેમના કહ્યા મુજબ ભાવ વધારો કરી શક્યા નથી.

નિષ્ણાંતોના મતે, વાસ્તવિકતા એ છે કે વર્તમાન ભાવે પણ ઘર વેચવા મુશ્કેલ બની રહ્યા છે.

રિયલ એસ્ટેટ કન્સલ્ટિંગ ફર્મ એનારોક પ્રોપર્ટીએ E-mail દ્વારા શેર કરાયેલા ડેટા અનુસાર, ભારતના ટોચના 7 શહેરોમાં બાંધકામ ખર્ચમાં 2021થી 2025 દરમિયાન સરેરાશ 34 ટકાનો વધારો થયો છે, જેના કારણે 5 વર્ષમાં મકાનોના ભાવમાં લગભગ 59 ટકાનો વધારો થયો છે.

ઈરાન યુદ્ધ પણ એક પરિબળ રહ્યું છે, અને તેના કારણે જ બાંધકામ ખર્ચમાં 10 ટકાનો વધારો થયો છે.

આ 7 શહેરોમાં મુંબઈ, દિલ્હી-NCR, બેંગલુરુ, પુણે, હૈદરાબાદ, ચેન્નાઈ અને કોલકાતાનો સમાવેશ થાય છે.

એનારોક રિસર્ચના E-mail મુજબ, 2021થી ટોચના 7 શહેરોમાં જમીનના ભાવમાં 50 થી 120 ટકાનો વધારો થયો છે.

દિલ્હી-NCRમાં સૌથી વધુ વધારો જોવા મળ્યો, જે 70 થી 130 ટકા સુધીનો છે, જ્યારે બેંગલુરુમાં આ સમયગાળા દરમિયાન જમીનના ભાવમાં 60 થી 120 ટકાનો વધારો જોવા મળ્યો છે.

અહેવાલ મુજબ, ઈરાન-અમેરિકા યુદ્ધને કારણે સ્ટીલના ભાવમાં 20 ટકાનો વધારો થયો છે, જેના કારણે બાંધકામમાં વપરાતા TMT સળિયાના ભાવ રૂ. 72,000 પ્રતિ ટન થઈ ગયા છે, જ્યારે બળતણ અને સાઇટ લોજિસ્ટિક્સ ખર્ચમાં 15થી 20 ટકાનો વધારો થયો છે.

મધ્ય પૂર્વ યુદ્ધને કારણે ટાઇલ્સ, કાચ અને હાર્ડવેર જેવી ફિનિશિંગ મટિરિયલ્સના ભાવમાં 8 થી 12 ટકાનો વધારો થયો છે, જ્યારે મિકેનિકલ, ઇલેક્ટ્રિકલ અને પ્લમ્બિંગ ખર્ચમાં 9 થી 13 ટકાનો વધારો થયો છે.

અહેવાલમાં એમ પણ જણાવાયું છે કે, કુલ બાંધકામ ખર્ચના 25 થી 30 ટકા હિસ્સો ધરાવતા મજૂરમાં 5થી 6 ટકાનો વધારો થયો છે, જ્યારે સિમેન્ટના ભાવમાં 4 થી 5 ટકાનો વધારો થયો છે.

અમદાવાદ સ્થિત બેકરી ગ્રુપના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર પવન બેકરીએ રિયલ એસ્ટેટ બજારની વર્તમાન સ્થિતિ વિશે જણાવ્યું હતું કે, 'એવું જોવા મળ્યું છે કે હાલની આર્થિક અનિશ્ચિતતાને કારણે, કેટલાક લોકો ઘર ખરીદી થોડા સમય માટે મુલતવી રાખી રહ્યા છે અથવા 'રાહ જુઓ'નો અભિગમ અપનાવી રહ્યા છે.' તેઓ આગળ કહે છે કે, 'જોકે, કેટલાક વિસ્તારોમાં, જો લોકોના બજેટ અને ઘરના ભાવ યોગ્ય હોય, તો વેચાણ થઈ જાય છે.'

પવન બેકરીના મતે, 'છેલ્લા એક વર્ષમાં, મધ્ય પૂર્વમાં યુદ્ધ અને અન્ય પરિબળોને કારણે કાચા માલના ભાવમાં વધારો થયો છે. એલ્યુમિનિયમ, સિમેન્ટ અને સ્ટીલ જેવી વસ્તુઓ વધુ મોંઘી થઈ ગઈ છે. આ ઉપરાંત, છેલ્લા 3 વર્ષથી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં મજૂરોની પણ અછત છે.'

તેઓ કહે છે, 'કાચા તેલના ભાવ, જે એક સમયે 60 ડૉલરથી 70 ડૉલર હતા, તે વધીને 100 ડૉલર પ્રતિ બેરલ થઈ ગયા છે, જેના કારણે ઉદ્યોગોમાંથી ઘણા ખરા પ્રમાણમાં રોકડ નીકળી ગઈ છે. આની અસર ખાનગી ક્ષેત્ર પર પણ પડી છે.'

શું ગુજરાતના શહેરોમાં પુરવઠો માંગ કરતાં વધી ગયો છે? આ પ્રશ્નના જવાબમાં, પવન બેકરી કહે છે, 'સામાન્ય રીતે, 2 થી 3 વર્ષનો પુરવઠો હોય છે, જે ઉદ્યોગ માટે સારો માનવામાં આવે છે. પરંતુ હાલમાં, પુરવઠો વધારે છે, અને વેચાણ ધીમું પડી ગયું છે. જો કે, કેટલાક વિકાસકર્તાઓએ નવા પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવા પડશે, કારણ કે જમીન ખરીદ્યા પછી, તેમણે તેના પર કામ કરવું પડશે.'

તાજેતરમાં, અમદાવાદ અને સુરત સહિત અનેક શહેરોમાં બિલ્ડર્સ એસોસિએશનોએ જાહેરાત કરી હતી કે તેઓ કાચા માલના ભાવમાં વધારો થવાને કારણે જુલાઈથી મકાનોના ભાવમાં 5 થી 10 ટકાનો વધારો કરશે.

જોકે, તેમણે ખરેખર આ વધારો લાગુ કર્યો નથી. પવન બેકરી કહે છે કે, કેટલાક બિલ્ડરોએ ભાવમાં 2 થી 3 ટકાનો વધારો કર્યો છે.

તે સમયે, રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના સંગઠન, CREDAIના પ્રમુખ રાજેશ વાસવાનીએ કહ્યું હતું કે, 'કેટલાક કાચા માલના ભાવમાં 80 ટકા સુધીનો વધારો થયો છે. અત્યાર સુધી, આનાથી ઘર ખરીદનારાઓ પર કોઈ વધારાનો બોજ પડ્યો નથી, પરંતુ હવે કિંમતો વધારવી જ પડશે.'

અમદાવાદ સ્થિત બિલ્ડર સૌરભ પટેલ કહે છે કે, 'અમદાવાદ અને સુરત સહિત ઘણા શહેરોમાં, બે-બેડરૂમ-હોલ-કિચન (BHK) ઘરોથી 3-બેડરૂમવાળા ઘરોમાં પરિવર્તન થઈ રહ્યું છે, અને મોટાભાગના નવા ઘરો 3- કે 4-બેડરૂમવાળા છે.'

ડેવલપર્સ કહે છે કે, ઊંચા ભાવે જમીન ખરીદ્યા પછી, તેમની પાસે હવે બે-બેડરૂમ-હોલ-કિચન (BHK) ઘરો બનાવવાનો વિકલ્પ નથી. આ કારણે, સસ્તા સેગમેન્ટમાં નવા પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ થવાનું પ્રમાણ ઘટ્યું છે, અને 3 BHK ઘરોની કિંમત વધી છે. તેથી, લોકો તે ખરીદી શકતા નથી.

સૌરભ પટેલે કહ્યું, '2 BHK ફ્લેટ માટે લોકોનું બજેટ 45 થી 50 લાખ રૂપિયા છે. પરંતુ જમીનની કિંમત એટલી વધી ગઈ છે કે બિલ્ડરો માટે તે પરવડે તેવું મુશ્કેલ બની ગયું છે. આજે, એક બિલ્ડરને 2 BHK ફ્લેટ બનાવવા માટે 60 લાખ રૂપિયાથી વધુ ખર્ચ કરવો પડે છે, તેથી તે ગ્રાહકના બજેટની બહાર થઈ ગયું છે.'

અમદાવાદ સ્થિત સિગ્નેચર ગ્રુપના સૌરભ પટેલે મીડિયા સૂત્રને જણાવ્યું, 'મધ્ય પૂર્વમાં યુદ્ધ શરુ થયા પછી, ઘણી વસ્તુઓના ભાવમાં 30 થી 80 ટકાનો વધારો થયો છે. આમાં ટાઇલ્સ, સિમેન્ટ, સ્ટીલ, PVC પાઇપ, પેઇન્ટ, રેડી-મિક્સ કોંક્રિટ, સિમેન્ટ બ્લોક્સ, વોટરપ્રૂફિંગ મટિરિયલ્સ અને ઘણું બધું શામેલ છે. સપ્લાયર્સે આ વસ્તુઓ માટે કંપનીને ઓર્ડર આપી દીધા છે. જો કે, સોદો જૂના ભાવે થયો હોવાથી, સપ્લાયર્સ ડિલિવરીમાં વિલંબ કરી રહ્યા છે અથવા વધુ ફી માંગી રહ્યા છે. આના કારણે કેટલાક સ્થળોએ નવા પ્રોજેક્ટ શરૂ કરવામાં વિલંબ થઈ રહ્યો છે.'

સૌરભ પટેલ કહે છે, 'સૌથી મોટી સમસ્યા સ્ટીલ, સિમેન્ટ, કોપર અને સિરામિક ટાઇલ્સના વધતા ભાવ છે. આ ઉપરાંત, પ્લમ્બિંગ ખર્ચમાં પણ વધારો થયો છે. પરિણામે, ઘરના ભાવમાં વધારો થયો છે, જેના કારણે વેચાણ પર અસર પડી છે.'

તેમણે કહ્યું, 'તાંબાના ભાવમાં વધારાને કારણે ઇલેક્ટ્રિકલ વસ્તુઓ 15 થી 20 ટકા મોંઘી થઈ ગઈ છે. આ ઉપરાંત, PNG સપ્લાયમાં વિક્ષેપોથી ટાઇલ ઉત્પાદન પર અસર પડી છે, અને હવે તે પણ વધુ મોંઘી થઈ રહી છે.'

અમદાવાદમાં મકાનોના વેચાણ અંગે તેમણે કહ્યું, 'વેચાણ ધીમું થયું છે, પરંતુ આ વિસ્તાર પ્રમાણે બદલાય છે. જો 1 કરોડ રૂપિયાના ફ્લેટ એવા વિસ્તારમાં બનાવવામાં આવે છે, જ્યાં 50 લાખ રૂપિયાથી ઓછી કિંમતના પરવડે તેવા મકાનોની માંગ હોય, તો તે સ્વાભાવિક રીતે વેચાશે નહીં.'

હાલની રિયલ એસ્ટેટ પરિસ્થિતિ અંગે, પરીખ ઇન્ફ્રાકોન પ્રાઇવેટ લિમિટેડના ડિરેક્ટર મોનિલ પરીખ કહે છે, 'એ સાચું છે કે કાચા માલના વધતા ભાવ અને મજૂરોની અછતને કારણે મકાનોના ભાવમાં વધારો થયો છે. ગુજરાતનું આવાસ ક્ષેત્ર મોટાભાગે ઉત્તર પ્રદેશ, બિહાર અને રાજસ્થાનના મજૂરો પર આધાર રાખે છે. હવે, આ રાજ્યોમાં કામ ઉપલબ્ધ થઈ રહ્યું છે, અને તેઓ ગુજરાતના મજૂરો જેટલા પગાર મેળવી રહ્યા છે, તેથી તેઓ બાંધકામના કામ માટે ગુજરાત આવવાનું ટાળી રહ્યા છે. આ કારણે, અહીં હાજર મજૂરોને વધુ પગાર આપવો પડી રહ્યો છે.'

તેઓ કહે છે, '2024ના ડેટા મુજબ, અમદાવાદનું રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ રૂ. 1.45 લાખ કરોડનું છે, જ્યારે સુરતનું માર્કેટ રૂ. 65,000 કરોડનું છે, ગાંધીનગરનું રૂ. 50,000 કરોડનું છે અને રાજકોટનું માર્કેટ આશરે રૂ. 18,000 કરોડનું છે.'

આ પ્રશ્નના જવાબમાં, મોનિલ પરીખે કહ્યું કે ડેવલપર્સ સામાન્ય રીતે નવો પ્રોજેક્ટ શરૂ કરતા પહેલા 70થી 80 ટકા ઘરો વેચાય જાય ત્યાં સુધી રાહ જુએ છે.

તેઓ કહે છે કે, જો કોઈ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી લાંબા સમય સુધી વેચાતી ન હોય, તો બિલ્ડરો તેને ભાડે આપે છે, પરંતુ રહેણાંક પ્રોપર્ટીના કિસ્સામાં આવું થતું નથી.