મુંબઈમાં પુનર્વિકાસની દોડ, બિલ્ડરોને ફાયદો અને ભાડૂઆતોને જોખમ

મુંબઈની સાંકડી શેરીઓ અને જૂની ઇમારતોમાં રહેતા લાખો લોકો માટે પુનર્વિકાસ એ આશાનું કિરણ છે. બિલ્ડરો તેમને મોટા ઘરો, આધુનિક સુવિધાઓ અને સારી જીવનશૈલીનું સ્વપ્ન બતાવે છે. પરંતુ આ સ્વપ્નને પૂર્ણ કરવાની પ્રક્રિયામાં એક મોટો પડકાર છે. શું ભાડૂઆતોને સમયસર તેમનું નવું ઘર મળશે અને શું તેમને પુનર્વિકાસ દરમિયાન યોગ્ય કામચલાઉ રહેઠાણ મળશે?

ઘણીવાર, કાગળ પર આપેલા વચનો અને વાસ્તવિકતા વચ્ચે મોટો તફાવત હોય છે. મુંબઈના આ ઝડપથી વિકસતા પુનર્વિકાસ બજારે ભાડૂઆતો માટે આશા અને અનિશ્ચિતતા બંને લાવી છે.

મુંબઈમાં જમીનની અછતએ બાંધકામની પદ્ધતિઓ સંપૂર્ણપણે બદલી નાખી છે. ખાલી જમીનના અભાવે, વિકાસકર્તાઓ હવે જૂની ઇમારતોને તોડી પાડી રહ્યા છે અને તેમની જગ્યાએ આધુનિક, ઊંચી અને સુસજ્જ ઇમારતો બનાવી રહ્યા છે. આને પુનર્વિકાસ કહેવામાં આવે છે, જેમાં હાલના રહેવાસીઓને મોટા ઘરો, સારી સુવિધાઓ અને મજબૂત સુરક્ષાનું વચન આપવામાં આવ્યું છે. 2025ના પહેલા છ મહિનામાં આ ક્ષેત્રમાં મોટો ઉછાળો જોવા મળ્યો છે, જેમાં 18,000 કરોડ રૂપિયાથી વધુના પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ્સની જાહેરાત કરવામાં આવી છે. દિલ્હી અને બેંગલુરુના ઘણા મોટા ડેવલપર્સ તેમજ નવા ખેલાડીઓ આ સ્પર્ધામાં જોડાયા છે.

નાઈટ ફ્રેન્કના તાજેતરના અહેવાલ મુજબ, મુંબઈમાં દર મહિને 10,000થી 12,000 પ્રોપર્ટી રજિસ્ટ્રેશનમાંથી 10-20 ટકા, અથવા 1,000થી 2,400 રજિસ્ટ્રેશન, રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ સાથે સંબંધિત છે. આ પ્રવૃત્તિ ખાસ કરીને બાંદ્રા, ગોરેગાંવ, મલાડ અને બોરીવલી જેવા પશ્ચિમી ઉપનગરોમાં વધી રહી છે, જ્યાં મર્યાદિત જમીન ઉપલબ્ધતાને કારણે ડેવલપર્સ વચ્ચે પ્રોજેક્ટ્સ મેળવવા માટે સખત સ્પર્ધા છે.

રિડેવલપમેન્ટમાં આ વધારાનું મુખ્ય કારણ જમીનની અછત અને મુંબઈમાં વધતી વસ્તી છે. ડેવલપર્સ માટે તે માત્ર ઓછી મૂડી-સઘન વિકલ્પ નથી, પરંતુ રહેવાસીઓને સારી જીવનશૈલીનો પણ લાભ મળે છે. આ જ કારણ છે કે દિલ્હી અને બેંગલુરુ જેવા શહેરોના ડેવલપર્સ પણ મુંબઈમાં પ્રવેશ કરી રહ્યા છે, કારણ કે અહીં વળતરની સંભાવના વધુ છે.

જો કે, પ્રક્રિયામાં જમીન વળતર, બાંધકામ ખર્ચ અને ધિરાણ જેવા ભારે પ્રારંભિક ખર્ચનો પણ સમાવેશ થાય છે. પ્રોજેક્ટમાંથી કોઈપણ આવક શરૂ થાય તે પહેલાં આ બધા ખર્ચ કરવા પડે છે. વધતા જતા ફુગાવા અને નાણાકીય ખર્ચને કારણે ડેવલપર્સ પર દબાણ વધ્યું છે, કારણ કે તેમને તેમના વચનો પૂરા કરવા પડે છે.

પુનર્વિકાસ દરમિયાન, રહેવાસીઓને કામચલાઉ રીતે સ્થળાંતર કરવું પડે છે. આ સંક્રમણ હંમેશા સરળ હોતું નથી. ઘણા કિસ્સાઓમાં, બિલ્ડર દ્વારા આપવામાં આવેલા વચનો પૂરા થતા નથી, જેના કારણે ભાડૂતો મહિનાઓ કે વર્ષો સુધી રાહ જોતા રહે છે. બાંદ્રા, સાંતાક્રુઝ અને મલાડ જેવા વિસ્તારોમાં પુનર્વિકાસને કારણે ભાડાની માંગમાં તીવ્ર વધારો થયો છે. આનાથી ભાડૂતો માટે યોગ્ય અને સસ્તા કામચલાઉ ઘરો શોધવાનું મુશ્કેલ બન્યું છે.

ઘણા બિલ્ડરો સમયસર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવામાં અને નિશ્ચિત ભાડું ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય છે, જેના કારણે લોકો પર નાણાકીય અને માનસિક તણાવ આવે છે.

નિષ્ણાતો માને છે કે, પુનર્વિકાસનો આ દોર તેની ટોચ પર હોઈ શકે છે. ઘણા ડેવલપર્સે ભવિષ્યમાં ભાવ વધવાની આશામાં આક્રમક બોલી લગાવી છે. જો ભાવ સ્થિર રહે અથવા ઘટે, તો ઘણા પ્રોજેક્ટ્સને ભારે નુકસાન થઈ શકે છે. વધુમાં, મુંબઈના જૂના રસ્તાઓ, ગટર અને પરિવહન પ્રણાલીઓ પહેલાથી જ દબાણ હેઠળ છે. ઉંચી ઇમારતોને કારણે વધતી વસ્તી આ પરિસ્થિતિને વધુ ખરાબ કરી શકે છે.

એકંદરે, મુંબઈનું પુનર્વિકાસ બજાર ચોક્કસપણે તકોથી ભરેલું છે, પરંતુ તેની સાથે આવતા જોખમોને અવગણી શકાય નહીં. જ્યારે લોન્ચ અને કુલ વિકાસ કિંમતો ઊંચી હોઈ શકે છે, ત્યારે પ્રીમિયમ યુનિટ્સ સમાન ગતિએ વેચાઈ રહ્યા નથી. જો કિંમતની અપેક્ષાઓ પૂર્ણ નહીં થાય, તો આ દબાણ વધુ વધી શકે છે, જેની સીધી અસર ભાડૂઆતો અને ઘર ખરીદનારાઓ પર પડશે.